Umowa najmu Elementy umowy Lista danych i uzgodnień potrzebnych do spisania umowy najmu mieszkania


Wynajmując własne mieszkanie bez skorzystania z usług jakie oferują biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinniśmy, przed podpisaniem umowy najmu - wynajmu mieszkania, porozmawiać z przyszłym najemcą. Warto zaufać wyczuciu znajomości ludzi i raczej nie podpisywać umowy z najemcą, co do którego nie jesteśmy przekonani, że będzie najemcą jakiego poszukujemy. Należy przypomnieć najemcy, że do podpisania umowy najmu mieszkania potrzebny będzie jego dowód osobisty oraz NIP. Przy wynajmie mieszkań w starym budownictwie nie należy ukrywać problemu hałasu i ocieplenia budynku.
Umowa najmu jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego art. 659-692 jak i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Każdy zapis w umowie najmu powinien być zgodny z obowiązującym prawem.


Podstawowe zapisy (klauzule) w umowie najmu:


Art. 385 Kodeksu cywilnego ustalił katalog niedozwolonych postanowień umownych. Wszelkie postanowienia umowne rażąco naruszające interesy klienta, są nieważne z mocy prawa, a więc wobec klienta nieskuteczne. Nie należy podpisywać postanowień umowy, których nie rozumiemy, konsultacja z Notariuszem może wyjaśnić nasze wątpliwości. Z najmem okazjonalnym mamy do czynienia, jeśli właściciel będący osobą fizyczną przejściowo nie korzysta w całości lub w części z wynajmowanego mieszkania, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkalnych. Przy umowie najmu okazjonalnego obowiązują tylko wybrane przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.01.71.733 z późn. zm.) - art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a–19d. Umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie i zawierać określone w Ustawie załączniki, z których część wymaga formy notarialnej, np. oświadczenie najemcy, w którym podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania używanego mieszkania na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu. Każda umowa najmu powinna określać wszystkie istotne postanowienia podmiotowe i przedmiotowe dotyczące najmu. Przepisy Kodeksu cywilnego są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i umowa najmu nie może regulować pewnych zagadnień w sposób odmienny niż przewiduje to ustawa, mimo istnienia zasady swobody umów określonej w art. 353(1) Kodeksu cywilnego. Ustawa wprowadza pojęcie pomieszczenia tymczasowego na okres 6 miesięcy dla wszystkich osób, które nie będą wstanie utrzymać zajmowany dotychczas lokal mieszkalny i grozi im eksmisja - art. 2, art. 4, art. 17 i rozdz. 4a


Oznaczenie stron umowy najmu mieszkania
Strony umowy najmu: właściciel mieszkania - wynajmujący oraz najemca, określamy poprzez podanie ich imion i nazwisk, adresów, nr dowodów osobistych oraz NIP-ów. Wynajmujący nie musi być właścicielem, czy współwłaścicielem mieszkania. Jego uprawnienie do wynajmowania mieszkania może wynikać z ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka) albo z umów zobowiązaniowych (obligacyjnych) lub z prawa użytkowania wieczystego. W interesie najemcy jest sprawdzenie uprawnień wynajmującego i czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania. Jeśli najemcą jest więcej niż jedna osoba, to umowa najmu powinna określać skutki wycofania się przez jedną z tych osób.


Opis przedmiotu najmu
Dokładnie opisać przedmiot najmu, przez podanie: adresu mieszkania, zaznaczyć jego status prawny (np. własnościowe, nr księgi wieczystej), poziom mieszkania w budynku, ilość pięter w budynku, położenie okien, ilości pomieszczeń z których się składa i ich charakter (np. 2 pokoje, kuchnia), dodatkowe instalacje, balkon, miejsce parkingowe, garaż. Zaznaczyć w umowie jaka jest powierzchnia użytkowa i mieszkalna. Przez powierzchnię użytkową - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową mieszkania nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek. Przez powierzchnię mieszkalną - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pokoi, a w przypadku lokali jednoizbowych powierzchnię całkowitą pomniejszoną o 4 m2 (pokój z funkcją kuchni). Istotne jest podanie jakiemu celowi ma wynajmowany lokal służyć, np. w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, oraz czy najemca jest uprawniony do używania innych pomieszczeń przynależnych do lokalu.


Wysokość czynszu
Umowa najmu mieszkania powinna określać wysokość czynszu i inne opłaty mieszkaniowe niezależne od wynajmującego, np. prąd, woda, energia cieplna, gaz. Z czynszu najmu nie wolno najemcy dokonywać żadnych potrąceń, w szczególności nakładów na rzecz, np. kosztów malowania mieszkania. Strony umowy mogą ustalić, że wszelkie koszty i opłaty związane z eksploatacją mieszkania, przez czas trwania umowy, ponosić będzie najemca.


Sposób zapłaty i termin zapłaty
Uzgodnić sposób zapłaty: np. czynsz najmu płatny z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca na konto wynajmującego, inne opłaty uiszcza najemca wg. faktur do rąk własnych wynajmującego.


Opłaty dodatkowe związane z eksploatacją mieszkania
Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie zwykłe opłaty eksploatacyjne niezależne od właściciela, tzn. opłaty które mogą być pobierane przez właściciela na podstawie faktur tylko w przypadkach, gdy korzystający z mieszkania nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług. W umowie warto wyliczyć wszystkie opłaty mieszkaniowe, kto i jak będzie je regulował, przede wszystkim opłaty administracyjne, fundusz remontowy, opłaty za prąd, wodę, gaz, energię cieplną, wywóz nieczystości. Wynajmujący może w umowie najmu wyrazić zgodę na przepisanie liczników przez dostawców mediów na najemcę. Wówczas najemca będzie dokonywał osobiście opłat za media.


Użytkowanie mieszkania oraz przestrzeganie regulaminu porządku domowego
Właściciel ma prawo wymagać od najemcy, aby utrzymywał on wynajmowane mieszkanie we właściwym stanie, zgodnym z umową najmu. Najemca powinien zobowiązać się w umowie używać wynajęty lokal mieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności dbać o jego należyty stan techniczny i sanitarny. Najemca musi przestrzegać regulaminu porządku domowego, w tym także dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. windy osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów). Wszelkie "przeróbki" w mieszkaniu lub poważniejsze zmiany konstrukcyjne, stawianie i rozbieranie ścianek działowych, przebudowa balkonów, loggii, zakładanie krat i instalowanie dodatkowych kranów i wanien powinny wymagać pisemnej zgody właściciela. Warto aby najemca zaznajomił się z regulaminem porządku domowego i w umowie najmu zobowiązał się do jego przestrzegania. Najemca nie może czynić w mieszkaniu zmian sprzecznych z umową. Jeżeli najemca mieszkania w sposób rażący i uporczywy nie stosuje się do reguł porządku domowego, wynajmującemu przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.


Odnowienie mieszkania
Zwykle opuszczający mieszkanie najemca nie ma czasu ani ochoty na odświeżenie mieszkania, w przeciwieństwie do nowego najemcy dla którego jest to ważne aby mieszkanie było ładne i czyste. Odnowienie mieszkania to ważny element negocjacji z najemcą, który powinien być jasno określony i wykonany przed rozpoczęciem najmu. Obowiązek odnowienia mieszkania - doprowadzenia do stanu przydatnego do zamieszkania może przejąć najemca. Wówczas istotnym jest zapisanie tego zobowiązania w umowie najmu oraz sposobu rozliczenia kosztów z tym związanych, np. do określonego terminu - czasu całkowitego rozliczenia kosztów, najemca będzie płacił niższy czynsz. Starając się wynająć mieszkanie przeznaczone do renowacji, dajemy przyszłemu najemcy możliwość osobistego wyboru materiałów renowacyjnych.


Zgoda lub jej brak na podnajem
Uzgadniamy i zapisujemy w umowie najmu, czy podnajem jest dopuszczalny, np. Lokal nie może być podnajmowany ani oddawany do używania innym osobom bez pisemnej zgody wynajmującego.


Przekazanie mieszkania Najemcy
Protokół przekazania mieszkania powinien w szczegółowy sposób opisywać stan mieszkania, wszystkie elementy wyposażenia, stan liczników, powinien być podpisany przez wynajmującego i najemcę; stanowić załącznik do umowy najmu. Ustalić należy wszelkie braki oraz sposób ich usunięcia, np. konieczność odświeżenia mieszkania. Nie zapominajmy o umieszczeniu informacji o przekazaniu kluczy do mieszkania, bramy wejściowej, itd. Najemca powinien w umowie złożyć oświadczenie, iż zapoznał się ze stanem technicznym mieszkania i przekazanych mu urządzeń, że mieszkanie i urządzenia przekazane zostają do użytku zgodnie z ich przeznaczeniem, a on sam nie wnosi żadnych zastrzeżeń do ich stanu technicznego. Powinien również zadbać, aby protokół w spoób szczegółowy opisywał wszelkie wady, usterki mające wpływ na utrudnienia ograniczające korzystanie z mieszkania.


Odbiór mieszkania po zakończeniu najmu
Mieszkanie ma być zwrócone, warto jednak w umowie zaznaczyć, ze najemca zwróci mieszkanie w terminie np. 7 dni od zakończenia umowy. Protokół przekazania mieszkania po zakończeniu najmu jest ważny dla wynajmującego, jak i dla najemcy, stanowi podstawę do końcowego rozliczenia się stron i zwrotu kaucji. Powinien zawierać datę przekazania (datę zwrotu mieszkania) opis wszelkich usterek i stanu zużycia mieszkania, odpis liczników, być podpisany przez wynajmującego i najemcę. Po zakończeniu najmu, przed przekazaniem mieszkania najemca zgodnie z umową powinien usunąć wszystkie przedmioty nie objęte spisem oraz pozostawić mieszkanie w czystości. W przeciwnym wypadku najemca zostanie obciążony z tego tytułu kosztami sprzątania i kosztami przeniesienia pozostawionych rzeczy w inne miejsce. Najemca jest zobowiązany zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym. Roszczenia każdej ze stron powinny być udowodnione, co w przypadku braku np. protokołu zdawczo-odbiorczego będzie trudne. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy jak również najemcy wobec wynajmujacego przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu mieszkania. W razie sporu co do stanu mieszkania po zakończeniu najmu, należy w protokole stan ten zawsze szczegółowo opisać oraz zaznaczyć, że wynajmujący przyjmuje mieszkanie, ale swoje uwagi odnośnie do stwierdzonego stanu zgłosi najemcy pisemnie w określonym terminie.


Kaucja lub inne zabezpieczenia płatności
Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu. Zwykle jest to 2, 3-krotny czynsz najmu bez opłat dodatkowych. Po zakończeniu najmu - wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę (po potrąceniu zaległych należności). Waloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać krotności aktualnego czynszu. Jeśli np. była pobrana za dwa miesiące - dwukrotności aktualnego czynszu. W umowie najmu można jednak zaznaczyć, że kaucja nie stanowi zapłaty czynszu z góry, nie jest oprocentowana i nie będzie naliczana na poczet bieżących należności. Istotne jest ustalenie i zapisanie w umowie jakie roszczenia zabezpiecza kaucja i kiedy oraz pod jakimi warunkami ma być zwrócona najemcy.


Czas trwania umowy najmu
Czas trwania najmu powinien być w umowie dokładnie określony. Umowa najmu może być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, nie ma limitu, który określałby minimalny okres, na który trzeba zawrzeć umowę na czas oznaczony. W przypadku zawierania umowy najmu na czas oznaczony najemca może podpisać umowę najmu z datą pewną lub dokonać wpisu najmu do księgi wieczystej. Wpis ten, jak i umowa najmu z datą pewną (art. 678 Kodeksu cywilnego), ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy w przypadku zbycia wynajmowanego lokalu przez wynajmującego.


Wypowiedzenie najmu
Właściciel mieszkania, jeśli podpisał umowę najmu na czas nieoznaczony, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zgodnie z Kodeksem cywilnym. Stosownie do treści art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Ścisłe określenie granic czasowych łączącego strony stosunku najmu ma dla stron charakter gwarancyjny. Oznacza to, że w razie zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, jej wypowiedzenie dopuszczalne jest tylko wtedy, jeśli strony przewidziały taką możliwość w umowie. Jeśli taki zapis w umowie się nie pojawił, z zasady umowy najmu nie może wypowiedzieć żadna ze stron. Istnieją wyjątki, np. gdy najemca nie płaci czynszu art. 687. Zawsze jednak można rozwiązać umowę najmu za pisemnym porozumieniem stron poprzez zgodne oświadczenie woli, niezależnie od postanowień umowy.
Jeżeli lokator mimo wygaśnięcia najmu nie opuszcza mieszkania, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu mieszkalnego. W wyroku nakazującym opróżnienie mieszkania sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania mieszkania socjalnego. Do wypowiedzenia umowy najmu mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (art. 673, art. 688) i Ustawy ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (art. 11). Art. 11 ustawy zawiera ważne informacje dotyczące możliwości i terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Zgodnie z Ustawą zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na szas nieoznaczony są różne, w zależności od tego, która ze stron składa w formie pisemnej oświadczenie. Przy najmie lokalu użytkowego, wypowiedzenie umowy może nastąpić zgodnie z terminami(okresami) wypowiedzenia ustalonymi przez strony w samej umowie, a w przypadku ich braku, w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego.
W uchwale z 21.11.2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn. Umowa najmu powinna określać takie sytuacje, np. w wypadku zaistnienia nieoczekiwanego zdarzenia losowego: choroby, utraty pracy - najemca może rozwiązać niniejszą umowę z 1 miesięcznym wypowiedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli orzeknie tak sąd.


Zmiana wysokości czynszu
Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, obecnie praktycznie bez żadnych problemów o 10 proc. rocznie. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.


Ubezpieczenie
Wynajmujący w drodze negocjacji może zobowiązać się do ubezpieczenia mieszkania od zalania, ognia i innych zdarzeń losowych, natomiast najemca do zabezpieczenia własnego mienia w zajmowanym lokalu przed zalaniem, ogniem, włamaniem i innymi zdarzeniami losowymi, co warto również zaznaczyć w podpisywanej umowie najmu. W umowie najmu najemca powinien być zobowiązany do posiadania aktualnej polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej, natomiast wynajmujący do ubezpieczenia mieszkania od zdarzeń losowych. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim związane z wynajmem mieszkania ponosi najemca. Ubezpieczenie powinno obowiązywać przez cały czas trwania umowy.


Znajdź agencję ubezpieczeniową.

Klucz do mieszkania
Prawem osobistym każdego człowieka według art. 50 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest nienaruszalność mieszkania. Istnieją jednak wyjątki od zasady nienaruszalności mieszkania, w których wejście do cudzego mieszkania jest konieczne.


Zwykle wynajmujący przekazuje najemcy klucze do mieszkania w dniu oddania mieszkania w najem. Wynajmujący może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie do mieszkania pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody najemca jest obowiązany do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Jeżeli najemca jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale. Można w umowie zaznaczyć, najemca zobowiązany jest zawiadomić wynajmującego w formie pisemnej o każdym dodatkowym zestawie kluczy będącym w jego posiadaniu oraz, że wszystkie klucze zostaną zwrócone wynajmującemu. Z doświadczenia radzimy, aby wynajmujący po zakończeniu najmu zawsze wymieniał wkładki bębenkowe do zamków w drzwiach wejściowych.


  • Punkty wymagające również uzgodnienia w umowie najmu
Czy istnieje możliwość korzystania z parkingu lub garażu w pobliżu wynajmowanego mieszkania?
Zgoda lub jej brak na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu.
Dostęp Wynajmującego do mieszkania, po uprzednim telefonicznym uzgodnieniu terminu. Jednak w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrożenie, najemca powinien być w umowie najmu zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal mieszklny odpowiednim służbom powołanym do usunięcia awarii oraz zawiadomić o tym fakcie wynajmującego.
Możliwość korzystania z ogrodu oraz obowiązki zwiazane z jego utrzymaniem i gospodarowaniem.
Zgoda lub jej brak na przetrzymywanie zwierząt w mieszkaniu.
  • Nie zapomnij o formalnościach w urzędzie skarbowym
W oświadczeniu do urzędu skarbowego wybieramy opodatkowanie przychodów z najmu: w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub na zasadach ogólnych. Stawka ryczałtu nie jest uzależniona od wysokości przychodu i wynosi 8,5 %. Jeśli przedmiotem najmu jest składnik majątku wspólnego małżonków, można skorzystać z prawa do rozliczenia całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich art. 8 ustawy o PIT - Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. (Dz.U.00.14.176).
Oświadczenie takie o opodatkowaniu całości dochodu osiąganego z najmu składamy w urzędzie skarbowym, najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła najmu pierwszy w roku podatkowym przychód.
Umowa o najem okazjonalny wymaga dopełnienia obowiązku zgłoszenia jej w urzędzie skarbowym.

Srawdź godziny urzędowania Znajdź Urząd Skarbowy

Patrz również Jak uniknąć pułapek w umowach najmu na stronie Ministerstwa Gospodarki


"Nieruchomości ROTUNDA" - biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest przygotowane, aby w sposób profesjonalny doprowadzić wynajmującego swoje mieszkanie Klienta do podpisania umowy najmu. Wiedza o wynajmowanej nieruchomości jest niezbędna do napisania umowy najmu, pośrednik nie może całkowicie wyręczyć Wynajmujacego w tej istotnej czynności, może jednak m.in. profesjonalnie sprawdzić dokumenty tożsamości na co zwraca uwagę Centrum Informacji Gospodarczej. Wynagrodzenie biura pośrednictwa - opłata za wykonywaną usługę pośrednictwa w wynajmie jest negocjowana. Zapraszamy do naszego biura w celu wynajęcia własnego mieszkania, lokalu użytkowego lub domu.


  • Literatura:
  • Brzeszczyńska S., Umowy w obrocie nieruchomościami, C.H. Beck 2003
  • Damasiewicz A., Najem lokali komercyjnych, LexisNexis 2010
  • Grzywacz A., Porzycki M., Rusinek M., Najem lokalu użytkowego, LexisNexis 2004
  • Kodeks Cywilny
  • Olczyk M., Najem lokalu mieszkalnego, LexisNexis 2007

Nieruchomości ROTUNDA Bielsko-Biała
Autor: Zbigniew Krajewski
Licencja zawodowa Nr 5299




Przygotuj mieszkanie do wynajmu Umowa najmu mieszkania