Umowa najmu mieszkania na czas określony

Wzór i dane do umowy, podstawowe zapisy


Umowa najmu jest regulowana przez przepisy: Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny ( Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm. ) - Najem, jak i

Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm. ).

Kodeks cywilny (KC), art. 659-692 - reguluje ogólnie najem. Przepisy Kodeksu cywilnego są przepisami bezwzględnie obowiązującymi i umowa najmu mieszkania nie może regulować pewnych zagadnień w sposób odmienny, niż przewiduje to Kodeks cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów, mimo istnienia zasady swobody umów określonej w art. 353 KC.
Art. 385 Kodeksu cywilnego ustalił katalog niedozwolonych postanowień umownych. Wszelkie postanowienia umowne rażąco naruszające interesy najemcy, są nieważne z mocy prawa, a więc wobec najemcy nieskuteczne. Nie należy podpisywać postanowień umowy, których nie rozumiemy, konsultacja z prawnikiem (np. Notariuszem) może wyjaśnić nasze wątpliwości.

Umowa najmu mieszkania jest szczegółowo regulowana przez przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa reguluje również Najem okazjonalny występujący przy wynajmie mieszkania, z którego właściciel przejściowo nie korzysta, wówczas stosuje się tylko wybrane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 1 i 2 pkt 1-3 art. 13 i art. 18 ust. 1 i 2).

Każde postanowienie w umowie najmu mieszkania powinno być zgodne z obowiązującym prawem - w/w ustawami: Kodeks cywilny i Ustawa o ochronie praw lokatorów. Umowa wynajmu mieszkania to potoczna nazwa umowy najmu mieszkalnia.


Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania:

Data i miejsce zawarcia umowy, Strony umowy najmu mieszkania

"Umowa najmu mieszkania zawarta dnia ......... w ......... pomiędzy:"

Strony umowy najmu: właściciel mieszkania - wynajmujący oraz najemca, określamy poprzez podanie ich imion i nazwisk, adresów, nr dowodów osobistych, nr PESEL oraz jeśli posiadamy NIP-ów. Wynajmujący nie musi być właścicielem, czy współwłaścicielem mieszkania. Jego uprawnienie do wynajmowania mieszkania może wynikać z ograniczonych praw rzeczowych (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka) albo z umów zobowiązaniowych - obligacyjnych(dzierżawa, najem, użyczenie) lub z prawa użytkowania wieczystego. Wynajmującym mogą być dwie osoby (lub więcej), o ile tylko są one współwłaścicielami wynajmowanego lokalu.

Np. ".......... zam. .........., legitymująca się dow. osob. nr .........., PESEL .........., tel. .........., e-mail: ..........,
.......... zam. .........., legitymujący się dow. osob. nr .........., PESEL .........., tel. .........., e-mail: .........., zwanymi w dalszej części umowy Wynajmującym,
a .......... zam. .........., legitymujący się dow. osob. nr .......... PESEL .........., tel. .........., e-mail: .........., zwanym w dalszej części umowy Najemcą, o treści następującej:
"

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Współwłaściciel nie może samodzielnie zawrzeć umowy najmu, będzie ona bowiem nieważna.

W interesie najemcy jest sprawdzenie uprawnień wynajmującego i czy wynajmujący jest właścicielem mieszkania. Jeśli najemcą jest więcej niż jedna osoba, to umowa najmu powinna określać skutki wycofania się przez jedną z tych osób.

Przedmiot umowy najmu - Opis mieszkania

Każda umowa najmu mieszkania powinna określać wszystkie istotne dane dotyczące wynajmowanego mieszkania. Należą do nich przede wszystkim dokładny adres, stan prawny, opis mieszkania (powierzchnia, ilość pokoi, kuchnia, łazienka, toaleta), pomieszczenia lub miejsca przynależne do lokalu (piwnica, miejsce parkingowe).

Przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny. Umowa musi zawierać jego dokładny opis, przez podanie: adresu mieszkania, zaznaczyć jego status prawny (np. własnościowe, nr księgi wieczystej), poziom mieszkania w budynku, ilość pięter w budynku, położenie okien, ilości pomieszczeń, z których się składa i ich charakter (np. 2 pokoje, kuchnia), dodatkowe instalacje, balkon, pomieszczenia lub miejsca przynależne do lokalu (piwnica, miejsce parkingowe, garaż).

Zaznaczamy, jaka jest powierzchnia użytkowa mieszkania, dodatkowo można podać pow. mieszkalną. Przez powierzchnię użytkową - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową mieszkania nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek. Przez powierzchnię mieszkalną - należy rozumieć powierzchnię wszystkich pokoi, a w przypadku lokali jednoizbowych powierzchnię całkowitą pomniejszoną o 4 mkw (pokój z funkcją kuchni).

Wynajmujący i najemca powinni wspólnie zapoznać się ze stanem technicznym mieszkania przed podpisaniem umowy oraz załączyć do umowy najmu mieszkania protokół zdawczo-odbiorczy przekazania mieszkania, będący spisem stanu rzeczy stanowiących wyposażenie mieszkania.

Niezwykle istotne jest oznaczenie mieszkania stanowiącego przedmiot umowy oraz celu najmu - jakiemu celowi ma wynajmowane mieszkanie służyć, np. w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, określić osoby zamieszkujące oraz czy najemca jest uprawniony do używania innych pomieszczeń przynależnych do lokalu.

Np. "Wynajmujący wynajmuje i oddaje w używanie Najemcy mieszkanie o pow. użytkowej .......... położone, w .......... przy ul. .......... składające się z .......... . Do mieszkania przynależy piwnica oraz miejsce parkingowe na posesji. Mieszkanie zostaje oddane w używanie wyłącznie na cele mieszkalne dla Najemcy i bez zgody Wynajmującego nie może w nim czynić zmian.
Wykaz mebli, urządzeń oraz opis stanu technicznego w/w mieszkania opisany jest w protokole przekazania mieszkania - będącym załącznikiem do niniejszej umowy.
Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem wyżej opisanego mieszkania, oraz że zawarcie przez niego niniejszej umowy nie narusza żadnych praw osób trzecich."

Czas trwania umowy najmu mieszkania

Czas trwania umowy najmu powinien być w umowie dokładnie określony. Umowa najmu może mieszkania być zawarta na czas nieoznaczony lub oznaczony, nie ma limitu, który określałby minimalny okres, na który trzeba zawrzeć umowę na czas oznaczony; w przypadku najmu na czas dłuższy niż rok umowa powinna być zawarta na piśmie (art. 660 KC). Umowa najmu mieszkania na czas oznaczony, najczęściej jest zawierana w zwykłej formie pisemnej.

Np. "Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. od dnia .......... do dnia .......... z możliwością przedłużenia. Strony umowy uzgadniają, że wydanie Najemcy mieszkania nastąpi po podpisaniu przez obie Strony protokołu przekazania lokalu."

W przypadku zawierania umowy najmu na czas oznaczony najemca może podpisać umowę najmu z datą pewną lub dokonać wpisu najmu do księgi wieczystej. Wpis ten, jak i umowa najmu z datą pewną (art. 678 Kodeksu cywilnego), ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy w przypadku zbycia wynajmowanego lokalu przez wynajmującego.

Czynsz najmu i opłaty dodatkowe

Umowa najmu mieszkania powinna określać wysokość czynszu i inne opłaty mieszkaniowe niezależne od wynajmującego, np. prąd, woda, energia cieplna, gaz. Z czynszu najmu nie wolno najemcy dokonywać żadnych potrąceń, w szczególności nakładów na rzecz, np. kosztów malowania mieszkania. Strony umowy mogą ustalić, że wszelkie koszty i opłaty związane z eksploatacją mieszkania, przez czas trwania umowy, ponosić będzie najemca. Uzgodnić i zapisać w umowie zasady płatności czynszu najmu: np. czynsz najmu płatny z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca na konto wynajmującego.

Oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie zwykłe opłaty eksploatacyjne niezależne od właściciela, tzn. opłaty, które mogą być pobierane przez właściciela na podstawie faktur tylko w przypadkach, gdy korzystający z mieszkania nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług. W umowie warto wyliczyć wszystkie opłaty mieszkaniowe, kto i jak będzie je regulował, przede wszystkim opłaty administracyjne, fundusz remontowy, opłaty za prąd, wodę, gaz, energię cieplną, wywóz nieczystości. Wynajmujący może w umowie najmu wyrazić zgodę na przepisanie liczników przez dostawców mediów na najemcę. Wówczas najemca będzie dokonywał osobiście opłat za media.

Czynsz najmu i opłaty dodatkowe powinny w umowie stanowić dwie odrębne pozycje kwotowe, co jest szczególnie ważne dla celów podatkowych.

Należy określić sposób dokonywania zapłaty (gotówką lub przelewem). Przelewem na wskazane rachuneki bankowe, np. pierwszy przelew tytułem "czynsz najmu", drugi natomiast tytułem "zwrot za media". Termin dokonywania opłat powinien być jasno określony – np. płatne do dnia 10 miesiąca za dany miesiąc.

Zarządca nieruchomości dba m.in. o utrzymanie budynków wielomieszkaniowych w stanie niepogorszonym, angażowany przez Wspólnotę Mieszkaniowa, która określa zakresem jego obowiązków. Zwykle odpowiada za administrację, konserwację, remonty, czystość i porządek, przestrzeganie przepisów dotyczących nieruchomości, wystawiając właścicielom mieszkań faktury, stanowiące część kosztów eksploatacyjnych mieszkania.

Poinformuj Najemcę, kto jest Zarządcą nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu mieszkalnego, obecnie praktycznie bez żadnych problemów o 10 proc. rocznie. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.

Kaucja lub inne zabezpieczenia płatności

Kaucja - Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu. Zwykle jest to 1, 2 lub 3-krotny czynsz najmu bez opłat dodatkowych. Po zakończeniu umowy najmu - wynajmujący zwraca ją w ciągu np. 10 dni od dnia opróżnienia lokalu mieszkalnego przez najemcę (po potrąceniu zaległych należności). Waloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać krotności aktualnego czynszu. Jeśli np. była pobrana za dwa miesiące - dwukrotności aktualnego czynszu. W umowie najmu można jednak zaznaczyć, że kaucja nie stanowi zapłaty czynszu z góry, nie jest oprocentowana i nie będzie naliczana na poczet bieżących należności. Istotne jest ustalenie i zapisanie w umowie, jakie roszczenia zabezpiecza kaucja i kiedy oraz pod jakimi warunkami ma być zwrócona najemcy.

Np. "Tytułem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń: pokrycia zaległych płatności czynszu za okres najmu, kosztów naprawy szkód powstałych w czasie trwania najmu ponad normalne zużycie lokalu mieszkalnego, Najemca wpłaca Wynajmującemu kaucję w wysokości: ...... zł (słownie ...... zł). Kaucja zostanie zwrócona Najemcy do 7 dni po opuszczenia lokalu mieszkalnego, niezwłocznie po rozliczeniu wszelkich należności oraz przyjęcia mieszkania przez Wynajmującego po wygaśnięciu umowy najmu."

Ubezpieczenie mieszkania

Wynajmujący w drodze negocjacji może zobowiązać się do ubezpieczenia mieszkania od zalania, ognia i innych zdarzeń losowych, natomiast najemca do zabezpieczenia własnego mienia w zajmowanym lokalu mieszkalnym przed zalaniem, ogniem, włamaniem i innymi zdarzeniami losowymi, co warto również zaznaczyć w podpisywanej umowie najmu. W umowie najmu najemca powinien być zobowiązany do posiadania aktualnej polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej, natomiast wynajmujący do ubezpieczenia mieszkania od zdarzeń losowych. Odpowiedzialność za szkody wyrządzone osobom trzecim związane z wynajmem mieszkania ponosi najemca. Ubezpieczenie powinno obowiązywać przez cały czas trwania umowy.

Np. "Wynajmujący zobowiązuje się ubezpieczyć lokal od następstw zdarzeń losowych, a w szczególności od zalania i pożaru oraz od odpowiedzialności cywilnej za tego typu szkody i zobowiązuje się posiadać aktualną polisę przez cały czas trwania umowy najmu. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody w mieniu Najemcy wniesionym do mieszkania, powstałe na skutek kradzieży, pożaru, zalania itp.
Najemca na swój własny koszt zobowiązuje się uzyskać i utrzymywać w mocy, przez okres trwania niniejszej umowy, polisę ubezpieczenia OC najmu, ubezpieczającą Najemcę od odpowiedzialności cywilnej wynikającej z najmu lokalu mieszkalnego.
"

Znajdź agencję ubezpieczeniową.

Użytkowanie mieszkania oraz przestrzeganie regulaminu porządku domowego

Właściciel ma prawo wymagać od najemcy, aby utrzymywał on wynajmowane mieszkanie we właściwym stanie, zgodnym z umową najmu. W umowie najmu mieszkania Najemca zobowiązuje się używać wynajmowany lokal mieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności dbać o jego należyty stan techniczny i sanitarny. Najemca musi przestrzegać regulaminu porządku domowego, w tym także dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. windy osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów). Wszelkie "przeróbki" w mieszkaniu lub poważniejsze zmiany konstrukcyjne, stawianie i rozbieranie ścianek działowych, przebudowa balkonów, loggii, zakładanie krat i instalowanie dodatkowych kranów i wanien powinny wymagać pisemnej zgody właściciela. Warto, aby najemca zaznajomił się z regulaminem porządku domowego i w umowie najmu zobowiązał się do jego przestrzegania. Najemca nie może czynić w mieszkaniu zmian sprzecznych z umową. Jeżeli najemca mieszkania w sposób rażący i uporczywy nie stosuje się do reguł porządku domowego, wynajmującemu przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Np. "Najemca zobowiązany jest przestrzegać ustalonego regulaminu porządku domowego, w szczególności: nie utrudniać innym lokatorom przez swoje zachowanie możliwości korzystania z pozostałych lokali, nie niszczyć urządzeń służących do wspólnego użytku i dbać o otoczenie, w którym mieszka. Regulamin zostaje doręczony Najemcy przy zawarciu niniejszej umowy."

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Właściciel mieszkania, jeśli podpisał umowę najmu na czas nieoznaczony, ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zgodnie z Kodeksem cywilnym. Stosownie do treści art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Ścisłe określenie granic czasowych łączącego strony stosunku najmu ma dla stron charakter gwarancyjny. Oznacza to, że w razie zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, jej wypowiedzenie dopuszczalne jest tylko wtedy, jeśli strony przewidziały taką możliwość w umowie. Jeśli takie postanowienie w umowie się nie pojawi, z zasady umowy najmu nie może wypowiedzieć żadna ze stron. Istnieją wyjątki, np. gdy najemca nie płaci czynszu art. 687. Zawsze jednak można rozwiązać umowę najmu za pisemnym porozumieniem stron poprzez zgodne oświadczenie woli, niezależnie od postanowień umowy.
Jeżeli najemca - lokator mimo wygaśnięcia najmu nie opuszcza mieszkania, konieczne jest przeprowadzenie postępowania sądowego o opróżnienie lokalu mieszkalnego. W wyroku nakazującym opróżnienie mieszkania sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania mieszkania socjalnego.

Do wypowiedzenia najmu mają zastosowanie przepisy - Kodeks cywilny (art. 673, art. 688) i Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 11 ustawy zawiera ważne informacje dotyczące możliwości i terminów wypowiedzenia umowy najmu mieszkania. Zgodnie z Ustawą zasady wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zawartej na czas nieoznaczony są różne, w zależności od tego, która ze stron składa w formie pisemnej oświadczenie. Najemca na podstawie art. 688 k.c. może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania, zawartą na czas nieokreślony, z zachowaniem 3 miesięcznego terminu wypowiedzenia bez wskazywania przyczyny.
W uchwale z 21.11.2006 r. Sąd Najwyższy uznał, że strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą ją rozwiązać na podstawie ogólnego zapisu, że jest to dopuszczalne z ważnych przyczyn. Umowa najmu powinna określać takie sytuacje.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może nastąpić bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli orzeknie tak sąd.

Np. "1. W wypadku zaistnienia nieoczekiwanego zdarzenia losowego Strony mogą rozwiązać niniejszą umowę za porozumieniem Stron ze skutkiem na koniec miesiąca następującego po miesiącu, w którym Wynajmujący otrzymał wypowiedzenie dokonane w formie pisemnej.
2. Wynajmującemu przysługuje prawo rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalega z zapłatą czynszu najmu lub opłat dodatkowych za 1 miesiąc, używa lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
"

Protokół zdawczo-odbiorczy przekazania mieszkania

Przejęte przez najemcę mieszkanie ma być zwrócone, warto jednak w umowie zaznaczyć, że najemca zwróci mieszkanie w terminie np. 3 dni od zakończenia umowy i podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przekazania mieszkania. Protokół przekazania mieszkania, jest ważny dla wynajmującego, jak i dla najemcy, stanowi podstawę do końcowego rozliczenia się stron, rozliczenia mediów po zakończeniu najmu, zwrotu kaucji i ewentualnych roszczeń. Powinien zawierać datę przekazania (datę zwrotu mieszkania) opis wszelkich usterek i stanu zużycia mieszkania, odpis liczników, być podpisany przez wynajmującego i najemcę. Po zakończeniu najmu, przed przekazaniem mieszkania najemca zgodnie z umową powinien usunąć wszystkie przedmioty nieobjęte spisem oraz pozostawić mieszkanie w czystości. W przeciwnym wypadku najemca zostanie obciążony z tego tytułu kosztami sprzątania i kosztami przeniesienia pozostawionych rzeczy w inne miejsce. Najemca jest zobowiązany zwrócić mieszkanie w stanie niepogorszonym. Roszczenie (Słownik języka polskiego): uprawnienie do żądania od określonej osoby określonego świadczenia lub zaniechania działania. Roszczenia każdej ze stron powinny być udowodnione, co w przypadku braku np. protokołu zdawczo-odbiorczego przekazania mieszkania będzie trudne. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy jak również najemcy wobec wynajmującego przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu mieszkania. W razie sporu co do stanu mieszkania, po zakończeniu najmu, należy w protokole stan ten zawsze szczegółowo opisać oraz zaznaczyć, że wynajmujący przyjmuje mieszkanie, ale swoje uwagi odnośnie do stwierdzonego stanu zgłosi najemcy pisemnie w określonym terminie.

Protokół przekazania mieszkania powinien w szczegółowy sposób opisywać stan mieszkania, wszystkie elementy wyposażenia, stan liczników, powinien być podpisany przez wynajmującego i najemcę; stanowić załącznik do umowy najmu mieszkania. Ustalić należy wszelkie braki oraz sposób ich usunięcia, np. konieczność odświeżenia mieszkania. Nie zapominajmy o umieszczeniu informacji o przekazaniu kluczy do mieszkania, bramy wejściowej, itd. Najemca powinien w umowie złożyć oświadczenie, iż zapoznał się ze stanem technicznym mieszkania i przekazanych mu urządzeń, że mieszkanie i urządzenia przekazane zostają do użytku zgodnie z ich przeznaczeniem, a on sam nie wnosi żadnych zastrzeżeń do ich stanu technicznego. Powinien również zadbać, aby protokół w sposób szczegółowy opisywał wszelkie wady, usterki mające wpływ na utrudnienia ograniczające korzystanie z mieszkania.

Np. "1. Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji. Przejęcie lokalu mieszkalnego nastąpi po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przekazania mieszkania.
2. Najemca bez pisemnej zgody Wynajmującego nie może zmieniać przeznaczenia lokalu, oddać wynajmowanych pomieszczeń w użytkowanie lub w podnajem osobie trzeciej, ani dokonywać w nim przeróbek i adaptacji.
3. Wynajmujący może żądać od Najemcy usunięcia zmian wprowadzonych w lokalu mieszkalnym bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego i przywrócenia stanu poprzedniego,
"

Zgoda lub jej brak na podnajem

Uzgadniamy i zapisujemy w umowie najmu mieszkania, czy podnajem jest dopuszczalny.

Np. "Lokal mieszkalny nie może być podnajmowany ani oddawany do używania innym osobom bez pisemnej zgody wynajmującego".

Zasady wizytacji mieszkania przez wynajmującego

Prawem osobistym każdego człowieka według art. 50 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest nienaruszalność mieszkania. Istnieją jednak wyjątki od zasady nienaruszalności mieszkania, w których wejście do cudzego mieszkania jest konieczne.

Zwykle wynajmujący przekazuje najemcy klucze do mieszkania w dniu oddania mieszkania w najem.

Np. "Przekazano ...... komplet/-y kluczy do mieszkania, do bramy wejściowej oraz klucz do skrzynki pocztowej."

Wynajmujący może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania, jednak wtargnięcie do mieszkania pod nieobecność najemcy nie jest dozwolone. W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody najemca jest obowiązany do natychmiastowego udostępnienia mieszkania w celu jej usunięcia. Jeżeli najemca jest nieobecny albo odmawia udostępnienia mieszkania, wynajmujący ma prawo wejść do mieszkania w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej, także przy jej udziale. Można w umowie zaznaczyć, najemca zobowiązany jest zawiadomić wynajmującego w formie pisemnej o każdym dodatkowym zestawie kluczy będącym w jego posiadaniu, oraz że wszystkie klucze zostaną zwrócone wynajmującemu. Wynajmujący po zakończeniu najmu może wymienić wkładki bębenkowe do zamków w drzwiach wejściowych.

Do uzgodnienia w umowie najmu

Czy istnieje możliwość korzystania z parkingu lub garażu w pobliżu wynajmowanego mieszkania?

Zgoda lub jej brak na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu.

Dostęp Wynajmującego do mieszkania, po uprzednim telefonicznym uzgodnieniu terminu. Jednak w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrożenie, najemca powinien być w umowie najmu zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal mieszkalny odpowiednim służbom powołanym do usunięcia awarii oraz zawiadomić o tym fakcie wynajmującego.

Możliwość korzystania z ogrodu oraz obowiązki związane z jego utrzymaniem i gospodarowaniem.

Zgoda lub jej brak na przetrzymywanie zwierząt oraz palenie tytoniu w mieszkaniu.


Wzór umowy najmu mieszkania na czas oznaczony



Umowa najmu mieszkania

§ 1 Data i miejsce zawarcia umowy najmu, Strony umowy najmu mieszkania
Zawarta w dniu (dokładna data), w (nazwa miejscowości) pomiędzy: ...       zam. ...       , legitymujący/-cą się dowodem osobistym nr ...       , PESEL ...       ,tel. ...       ,e-mail: ...       zwany/-ną w dalszej części umowy Wynajmującym/-cą, a ...       zwanym/-ą w dalszej części umowy Najemcą; zwanymi dalej łącznie Stronami, o treści następującej:

§ 2 Przedmiot najmu - Opis mieszkania
1. Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny nr ...       położony w budynku nr ...       mieszczącym się w ...       przy ul. ...       , o powierzchni użytkowej ...       mkw, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW ...       . Lokal mieszkalny znajduje się na ...       piętrze i składa się z ...       , posiada instalację: wodociągową, gazową, elektryczną, centralnego ogrzewania, zimnej i ciepłej wody. Opis stanu technicznego i wyposażenia mieszkania, odczyty liczników: prądu, gazu, wody ciepłej i zimnej, ciepła zostaną pisemnie potwierdzone przez obie Strony umowy w protokole zdawczo-odbiorczym przekazania mieszkania, stanowiącym załącznik do niniejszej umowy. Do lokalu mieszkalnego przynależy piwnica znajdująca się w tym samym budynku.
2. Najemca oświadcza, że wymieniony lokal obejrzał osobiście i nie wnosi zastrzeżeń do jego stanu technicznego.
3. Lokal mieszkalny przeznaczony jest wyłącznie na cele mieszkalne dla Najemcy. Najemca oświadcza, że lokal będzie przeznaczony wyłącznie na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.
4. Wynajmujący oświadcza, iż jest właścicielem wymienionego w pkt. 1 lokalu mieszkalnego. Wynajmujący wynajmuje i oddaje Najemcy w użytkowanie w/w lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem.

§ 3 Czas trwania umowy
Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony, tj. od dnia ...       do dnia ...       z możliwością jej przedłużenia w formie pisemnej na warunkach pierwszeństwa dla Najemcy. Strony umowy uzgadniają, że wydanie mieszkania Najemcy nastąpi po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przekazania mieszkania. Uprawnionymi do zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym wraz z Najemcą są: ...       .

§ 4 Czynsz najmu i opłaty dodatkowe
1. Wysokość czynszu najmu Strony ustalają na ...       zł (słownie ...       złotych) miesięcznie. Czynsz najmu będzie płatny z góry, do dnia ...       każdego miesiąca, na rachunek bankowy Wynajmującego: ...        tytułem "czynsz najmu".
2. Strony ustalają, że opłaty dodatkowe - wszelkie koszty i świadczenia związane z korzystaniem z mieszkania przez cały okres najmu mieszkania ponosić będzie Najemca wg. wskazań dostawców usług i w terminach przez nich wskazanych, na podstawie doręczanych mu rachunków. Zaliczka opłat do Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi ...       zł/mies, obejmuje zarządzanie i dostawę mediów: wody ciepłej i zimnej, c.o., wywóz nieczystości. W przypadku zmiany wysokości zaliczki opłat regulowanych Uchwałą na zebraniu Spółdzielni Mieszkaniowej zmieniona zostaje automatycznie wysokość w/w kwoty.
Opłaty dodatkowe w sumie ...       zł/mies będą płatne z góry, do dnia ...       każdego miesiąca, na rachunek bankowy Wynajmującego: ...        tytułem "zwrot za media".

§ 5 Kaucja zabezpieczająca
1. Najemca jest zobowiązany wpłacić Wynajmującemu, w ustalonym przez Strony terminie kaucję w wysokości: ...       zł (słownie: ...       złotych).
2. Kaucja stanowi zabezpieczenie ewentualnych roszczeń Wynajmującego z tytułu: zaległości powstałych w wyniku nieterminowego płacenia czynszu i opłat dodatkowych, nie dotrzymania terminu niniejszej umowy lub napraw szkód wyrządzonych w lokalu mieszkalnym.
3. Wynajmujący zobowiązany jest zwrócić Najemcy kaucję po opróżnieniu lokalu mieszkalnego przez Najemcę, po dokonaniu koniecznych potrąceń i rozliczeń w terminie ustalonym przez Strony, niezwłocznie po rozliczeniu wszystkich innych opłat dodatkowych związanych z wynajmowanym lokalem mieszkalnym, w tym opłat za sezon grzewczy C.O..
4. Strony ustaliły, że w/w, w pkt. 1 kaucja nie stanowi zapłaty czynszu z góry, nie jest oprocentowana i nie będzie zaliczana na poczet bieżących należności.

§ 6 Ubezpieczenie mieszkania
1. Wynajmujący zobowiązuje się ubezpieczyć mieszkanie od następstw zdarzeń losowych, a w szczególności od zalania i pożaru oraz od odpowiedzialności cywilnej za tego typu szkody i zobowiązuje się posiadać aktualną polisę przez cały czas trwania umowy najmu. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody w mieniu Najemcy wniesionym do mieszkania, powstałe na skutek kradzieży, pożaru, zalania itp.
2. Najemca na swój własny koszt zobowiązuje się uzyskać i utrzymywać w mocy, przez okres trwania niniejszej umowy, polisę ubezpieczenia OC najmu, ubezpieczającą Najemcę od odpowiedzialności cywilnej wynikającej z najmu lokalu mieszkalnego.

§ 7 Sposób korzystania z mieszkania
1. Najemca zobowiązuje się używać wynajmowany lokal mieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem - wyłącznie na cele mieszkaniowe, w szczególności dbać o jego należyty stan techniczny i sanitarny, zobowiązuje się również przestrzegać porządku domowego.
2. Najemca zobowiązany jest niezwłocznie do telefonicznego powiadamiania Wynajmującego o wszelkich nieprawidłowościach i usterkach w mieszkaniu, zwłaszcza tych mogących grozić awarią.
3. Najemca zobowiązany jest udostępnić Wynajmującemu lokal mieszkalny do wglądu, po uprzednim uzgodnieniu terminu przez Strony oraz niezwłocznie odpowiednim służbom celem usunięcia powstałej awarii powodującej szkodę.
4. Strony ustaliły, że w przypadku nagłej awarii wymagającej natychmiastowego działania i braku kontaktu z Najemcą, Wynajmujący ma prawo wejść do wynajmowanego mieszkania w celu usunięcia awarii i zabezpieczenia mienia przed zniszczeniem.
5. Najemca zobowiązany jest ponosić drobne nakłady na utrzymanie mieszkania. Do drobnych nakładów, które obciążają Najemcę, należą w szczególności: drobne naprawy i konserwacja instalacji oraz urządzeń technicznych znajdujących się w lokalu mieszkalnym.
6. Najemca, bez pisemnej zgody Wynajmującego, nie może trzymać w wynajmowanym lokalu mieszkalnym żadnych zwierząt. W mieszkaniu obowiązuje całkowity zakaz palenia tytoniu.

§ 8 Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania
1. W wypadku zaistnienia nieoczekiwanego zdarzenia losowego Strony mogą rozwiązać niniejszą umowę za porozumieniem Stron ze skutkiem na koniec miesiąca następującego po miesiącu, w którym Wynajmujący otrzymał wypowiedzenie dokonane w formie pisemnej.
2. Wynajmującemu przysługuje prawo rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemca zalega z zapłatą czynszu najmu lub opłat dodatkowych za 1 miesiąc, używa lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

§ 9 Odbiór mieszkania po zakończeniu najmu
1. Po zakończeniu najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnej eksploatacji. Przejęcie mieszkania nastąpi po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego przekazania mieszkania.
2. Najemca bez pisemnej zgody Wynajmującego nie może zmieniać przeznaczenia lokalu mieszkalnego, oddać wynajmowanych pomieszczeń w użytkowanie lub w podnajem osobie trzeciej, ani dokonywać w nim przeróbek i adaptacji.
3. Wynajmujący może żądać od Najemcy usunięcia zmian wprowadzonych w lokalu mieszkalnym bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego i przywrócenia stanu poprzedniego.

§ 10 Postanowienia końcowe
1. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

       (podpis Wynajmującego)        (podpis Najemcy)



Świadectwo charakterystyki energetycznej

Od 9 marca 2015 roku Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków ( Dz.U. 2014 poz. 1200 ) określa m.in.: zasady sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku: 1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży; 2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 3) wynajmowanego. Przez charakterystykę energetyczną należy rozumieć zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Zgodnie z ustawą, właściciel lub zarządca budynku, lub części budynku, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazuje odpowiednio nabywcy albo najemcy: 1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej – przy zawarciu umowy najmu. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia.

Najem okazjonalny i forma notarialna zwykłej umowy najmu mieszkania

Z najmem okazjonalnym mamy do czynienia, jeśli właściciel będący osobą fizyczną przejściowo nie korzysta w całości lub w części z wynajmowanego mieszkania, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkalnych. Przy umowie najmu okazjonalnego obowiązują tylko wybrane przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733 z późn. zm.) - art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a–19d.

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać sporządzona na piśmie i zawierać określone w Ustawie załączniki (art. 19a ust. 2), z których część wymaga formy notarialnej, np. oświadczenie najemcy, w którym podda się on egzekucji Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 KPC na rzecz wynajmującego i zobowiąże się do opróżnienia i wydania używanego mieszkania na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu. Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może zostać wynajęte na maksymalnie dziesięć lat, z możliwością przedłużenia na następny okres.

W przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, najem zwykły jest powszechnie zawieraną w formie pisemnej umową pomiędzy najemcą a wynajmującym mieszkanie. Tego typu zwykła umowa najmu mieszkania, jest klasyczną umową cywilno–prawną, która reguluje prawa i obowiązki obu stron umowy najmu; może być również sporządzona w formie aktu notarialnego, którego cena zależy od wartości świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony - liczy się wartość świadczeń za okres 10 lat.

Umowa o najem okazjonalny wymaga wizyty u Notariusza oraz dopełnienia obowiązku zgłoszenia jej w urzędzie skarbowym.

Znajdź Notariusza

Podatek od wynajmu - Urząd skarbowy

Od 2019 r. wybór opodatkowania w formie ryczałtu jest zgłaszany do urzędu skarbowego przez dokonanie wpłaty podatku z odpowiednim tytułem (PPE) bądź, gdy taka wpłata ryczałtu w trakcie roku nie wystąpi, złożenie zeznania rocznego PIT-28 (Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne) ( Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930 ). Stawka ryczałtu nie jest uzależniona od wysokości przychodu i wynosi 8,5 %. Jeśli przedmiotem najmu jest składnik majątku wspólnego małżonków, można skorzystać z prawa do rozliczenia całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich art. 8 ustawy o PIT - Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 ).

Sprawdź godziny urzędowania Znajdź Urząd Skarbowy

Patrz również Jak uniknąć pułapek w umowach najmu na stronie Ministerstwa Rozwoju

Literatura



Wynajmując własne mieszkanie bez skorzystania z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub Notariusza powinniśmy, przed podpisaniem umowy najmu mieszkania, porozmawiać z przyszłym najemcą. Warto zaufać wyczuciu znajomości ludzi i zastanowić się, czy podpisać umowę najmu z najemcą, co do którego nie jesteśmy przekonani, że będzie najemcą, jakiego poszukujemy. Należy przypomnieć najemcy, że umowa najmu mieszkania zawiera dane osobowe najemcy i wynajmującego - do jej podpisania potrzebny będzie dowód osobisty. Przy wynajmie mieszkań w starym budownictwie nie należy ukrywać problemu hałasu i ocieplenia budynku.


Znajdź agencję nieruchomości.