Sprzedający nieruchomość chce ją szybko sprzedać, a kupujący tanio kupić. Co może więc zrobić właściciel nieruchomości, aby ją szybko sprzedać? Zachęcamy zastanowić się wpierw, jak skorzystać z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami. Zależy to m.in. od typu umowy pośrednictwa, która jest umową o świadczenie usług. Sprzedający może podpisać umowę otwartą, umowę na wyłączność lub umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości na zasadach wyłączności typu bezpośredniego.

W przypadku umowy otwartej, właściciel nieruchomości zgłasza chęć jej sprzedaży do kilku biur pośrednictwa, podpisując tym samym kilka umów pośrednictwa typu otwartego. Umowa pośrednictwa typu otwartego zwykle obowiązuje na czas nieokreślony, aż do znalezienia nabywcy. Można ją wypowiedzieć z określonym w umowie lub z ustawowym okresem wypowiedzenia. Żaden pośrednik, po podpisaniu umowy otwartej, nie zaangażuje się efektywnie w promocję oferty i poszukiwania klienta, zwykle ograniczy się do oferowania nieruchomości swoim klientom. Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Jest to korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale nie dla kupującego.

W przypadku umowy na wyłączność sprzedający daje pośrednikowi wyłączne prawo do sprzedaży swojej nieruchomości, co oznacza, że nie powinien sprzedawać sam na własną rękę, ani korzystać jednocześnie z usług innych pośredników. Zawarcie umowy na zasadzie wyłączności, oznacza obowiązek zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem pośrednika bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem, a także oznacza obowiązek zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa na wyłączność motywuje pośrednika do zaangażowania, m.in. w reklamę, większych środków i ułatwia współpracę z innymi pośrednikami; zawierana jest na czas określony: np. 6 miesięcy - mieszkania, rok i dłużej - domy, działki. Pośrednik przyjmując ofertę na wyłączność wprowadza ją i udostępnia wszystkim pośrednikom poprzez komputerowy system wielokrotnego oferowania nieruchomości MLS. System MLS (Multiple Listing System) to informatyczny system wielokrotnego oferowania zawierający uporządkowane informacje o ofertach nieruchomości. Pośrednik ma obowiązek wprowadzenia oferty do sytemu, w ten sposób dokonuje jej rozpowszechnienia wśród innych pośredników, z którymi współpracuje w ramach sytemu. Należy podkreślić, że pośrednik może włączyć ofertę do sytemu MLS jedynie w sytuacji zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości na zasadzie wyłączności. Współpraca w ramach systemu MLS jest korzystna dla klienta, pozwala włączyć do sprzedaży innych pośredników, przyśpieszyć i zwiększyć szansę na szybką sprzedaż nieruchomości. Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Zawieranie umów na zasadzie wyłączności zalecane jest także przez Standardy Zawodowe Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Profesjonalni pośrednicy w obrocie nieruchomościami stosują tzw. umowy bezpośrednie. Jest to zasadniczo umowa na wyłączność, z tą jednak różnicą, że wynagrodzenie płaci tylko sprzedający. Oferta nieruchomości zostaje wprowadzona do systemu MLS i może być oferowana klientom poszukującym przez wszystkich pośredników, co gwarantuje najszybszą sprzedaż. W umowie bezpośredniej pośrednik zobowiązuje się, że nie pobierze wynagrodzenia od kupującego, uzyskuje także zgodę na reklamowanie nieruchomości w mediach oraz publikowanie pełnego adresu nieruchomości. Klient poszukujący znając adres oferty bezpośredniej może łatwo sprawdzić jej lokalizację, nie płaci prowizji, koncentruje się tylko na poszukiwaniu nieruchomości, a następnie negocjacjach ceny. Fakt, że klient kupujący nie płaci prowizji, znacznie przyspiesza sprzedaż nieruchomości (Więcej: Urszula Wysokinska NGA patrz również Poradnik UOKiK: Jak poradzić sobie na rynku nieruchomości Warszawa 2008).

Sprzedający w umowach na wyłączność i bezpośredniej oświadcza m.in., że:

zobowiązuje się kierować do biura pośrednika wszystkich klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości,

nie jest związany żadną inną umową pośrednictwa sprzedaży oferowanej nieruchomości,

zobowiązuje się współdziałać z pośrednikiem w organizowaniu oględzin nieruchomości przez potencjalnych klientów,

zobowiązuje się prowadzić negocjacje z klientami wyłącznie z udziałem pośrednika,

zobowiązuje się informować pośrednika o wszystkich zgłaszających się i zainteresowanych ofertą klientach,

zobowiązuje się nie prezentować nieruchomości osobom, które nie przybędą w asyście pośrednika. W przypadku umowy na wyłączność i umowy bezpośredniej, sprzedający kontaktuje się tylko z jednym biurem nieruchomości. Pośrednik realizując umowę pośrednictwa angażuje się do swojego zadania jakim jest szybka sprzedaż, bo wie, że on sam za wykonaną pracę otrzyma wynagrodzenie, a inny pośrednik będzie z nim chętnie współpracować przy poszukiwaniu potencjalnego nabywcy oferowanej nieruchomości.

Sprzedający decydując się na podpisanie umowy na wyłączność lub umowy bezpośredniej pośrednictwa daje pośrednikowi wyłączne prawo do sprzedaży swojej nieruchomości, co pozwala pośrednikowi efektywnie reklamować i promować przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość. Pośrednik bierze aktywny udział w prezentacjach nieruchomości, w negocjacjach ceny sprzedaży oraz gwarantuje wynagrodzenie dla innego, współpracującego z nim pośrednika, obsługującego przyszłego nabywcę. Klient kupujący nie płaci prowizji wszelkie negocjacje ceny zależne są od właściciela nieruchomości lub pośrednika mającego do tego typu działań stosowne pełnomocnictwo.