Sprzedający nieruchomość chce ją szybko sprzedać, a kupujący tanio kupić. Co może więc zrobić właściciel nieruchomości, aby ją szybko sprzedać? Zachęcamy zastanowić się wpierw, jak skorzystać z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami, zależy to m.in. od typu umowy pośrednictwa.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną, o świadczenie usług, dwustronnie zobowiązującą, określoną i uregulowaną w art. 180 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późniejszymi zmianami), która musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności ( art. 180 ust. 3.). Do jej przedmiotowo istotnych składników treści należą zobowiązania pośrednika i zamawiającego. W umowie pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów ( m.in. umów sprzedaży, kupna, dzierżawy, wynajmu, najmu nieruchomości ) określonych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zamawiający zobowiązuje się m. in. do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Sposób ustalenia i wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynika wyłącznie z uzgodnienia pomiędzy stronami umowy pośrednictwa. W razie nieokreślenia wysokości wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte ze względu na rodzaj umowy końcowej. Korzystanie z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami w Polsce nie jest obligatoryjne. Podpisując umowę pośrednictwa w lokalu prowadzonej przez pośrednika działalności gospodarczej możemy przyjąć, że osoba, która nas obsługuje, jest uprawniona do działania w imieniu przedsiębiorcy ( art. 97 k.c. ). W zakresie nieuregulowanym przez tę ustawę, stosownie do art. 750 k.c., odpowiednio stosowane są przepisy dotyczące zlecenia.

Pośrednik świadczy usługi objęte umową z należytą starannością, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, standardami zawodowymi pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zasadami etyki zawodowej. Umowa pośrednictwa należy do umów opartych na zasadzie wzajemnego zaufania i powinna być skonstruowana w sposób jasny, jednakowo chroniący interesy obu stron umowy.

Umowa pośrednictwa może być sporządzona z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika, stanowi o tym art.180 ust, 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosuje się wówczas do niej przepisy art. 550 k.c. ( Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odsprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu ). Wyłączność udzielona przez zamawiającego oznacza, że zamawiający nie będzie powierzał innym osobom czynności zmierzających np. do zbycia przedmiotowej nieruchomości poprzez sprzedaż.

W przypadku sprzedaży, właściciel nieruchomości może podpisać umowę pośrednictwa sprzedaży otwartą, umowę na wyłączność lub umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na zasadach wyłączności typu bezpośredniego.

W przypadku umowy otwartej, właściciel nieruchomości zgłasza chęć jej sprzedaży do kilku biur pośrednictwa, podpisując tym samym kilka umów pośrednictwa typu otwartego. Umowa pośrednictwa typu otwartego zwykle obowiązuje na czas nieokreślony, aż do znalezienia nabywcy. Można ją wypowiedzieć z określonym w umowie lub z ustawowym okresem wypowiedzenia. W przypadku ich braku, umowa pośrednictwa wygasa niezwłocznie po wypowiedzeniu. Żaden pośrednik, po podpisaniu umowy otwartej, nie zaangażuje się efektywnie w promocję oferty i poszukiwania klienta, zwykle ograniczy się do oferowania nieruchomości swoim klientom. Prowizję ( wynagrodzenie pośrednika wyrażone procentowo od ceny transakcji w przypadku sprzedaży ) płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Jest to korzystne dla sprzedającego nieruchomość, ale nie dla kupującego.

Najczęściej umowy pośrednictwa sprzedaży w obrocie nieruchomościami z zastrzeżeniem wyłączności są sformułowane w ten sposób, że sprzedający zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi prowizję, jeżeli w trakcie trwania umowy ( zazwyczaj zawartej na czas określony ) nieruchomość będąca przedmiotem umowy zostanie sprzedana klientowi, który oglądał nieruchomość i uzyskał skierowanie adresowe od pośrednika. Zawarcie umowy na zasadzie wyłączności, oznacza obowiązek zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem pośrednika bez względu na sposób nawiązania kontaktu z nabywcą (kontrahentem), a także oznacza obowiązek zapłaty umówionego wynagrodzenia, w przypadku wykonania zobowiazań przez pośrednika. Umowa pośrednictwa powinna określać wysokość należnego pośrednikowi odszkodowania w przypadku dokonania transakcji bez udziału pośrednika, w określonym w umowie czasie po okresie jej obowiązywanie, ze wskazanym przez pośrednika nabywcą. Umowa na wyłączność motywuje pośrednika do zaangażowania, m.in. w reklamę, większych środków i ułatwia współpracę z innymi pośrednikami; zawierana jest na czas określony: np. 6 miesięcy - mieszkania, rok i dłużej - domy, działki. Pośrednik przyjmując ofertę na wyłączność, zwykle wprowadza ją i udostępnia wszystkim pośrednikom poprzez komputerowy system wielokrotnego oferowania nieruchomości MLS. System MLS ( Multiple Listing System ) to informatyczny system wielokrotnego oferowania zawierający uporządkowane informacje o ofertach nieruchomości. Pośrednik ma obowiązek wprowadzenia oferty do sytemu, w ten sposób dokonuje jej rozpowszechnienia wśród innych pośredników, z którymi współpracuje w ramach sytemu. Należy podkreślić, że pośrednik może włączyć ofertę do sytemu MLS jedynie w sytuacji zawarcia umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości na zasadzie wyłączności. Współpraca w ramach systemu MLS jest korzystna dla klienta, pozwala włączyć do sprzedaży innych pośredników, przyśpieszyć i zwiększyć szansę na szybką sprzedaż nieruchomości. Prowizję płacą obie strony transakcji, czyli zarówno sprzedający, jak i kupujący. Zawieranie umów na zasadzie wyłączności zalecane jest przez Standardy Zawodowe Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Normę Europejską PN-EN 15733:2010 (Usługi agentów nieruchomości - Wymagania dotyczące świadczenia usług przez agentów nieruchomości).

Profesjonalni pośrednicy w obrocie nieruchomościami oferują swoim klientom podpisanie tzw. umowy bezpośredniej. Jest to zasadniczo umowa na wyłączność, z tą jednak różnicą, że wynagrodzenie płaci tylko sprzedający. Zwykle oferta nieruchomości zostaje wprowadzona do systemu MLS i jest oferowana klientom poszukującym przez wszystkich pośredników, co gwarantuje najszybszą sprzedaż. W umowie bezpośredniej pośrednik zobowiązuje się, że nie pobierze wynagrodzenia od kupującego, uzyskuje także zgodę na reklamowanie nieruchomości w mediach oraz publikowanie pełnego adresu nieruchomości. Klient poszukujący znając adres oferty bezpośredniej może łatwo sprawdzić jej lokalizację, nie płaci prowizji, koncentruje się tylko na poszukiwaniu nieruchomości, a następnie negocjacjach ceny. Fakt, że klient kupujący nie płaci prowizji, znacznie przyspiesza sprzedaż nieruchomości ( Więcej: Urszula Wysokinska NGA patrz również Poradniki i komunikaty prasowe UOKiK: Jak poradzić sobie na rynku nieruchomości? oraz Pośrednik poszukiwany ).

Właściciel nieruchomości w umowach pośrednictwa sprzedaży na wyłączność i bezpośredniej oświadcza m.in., że:

zobowiązuje się kierować do biura pośrednika wszystkich klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości,

nie jest związany żadną inną umową pośrednictwa sprzedaży oferowanej nieruchomości,

zobowiązuje się współdziałać z pośrednikiem w organizowaniu oględzin nieruchomości przez potencjalnych klientów

zobowiązuje się prowadzić negocjacje z klientami wyłącznie z udziałem pośrednika,

zobowiązuje się informować pośrednika o wszystkich zgłaszających się i zainteresowanych ofertą klientach,

zobowiązuje się nie prezentować nieruchomości osobom, które nie przybędą w asyście pośrednika. W przypadku umowy na wyłączność i umowy bezpośredniej, sprzedający kontaktuje się tylko z jednym biurem nieruchomości. Pośrednik realizując umowę pośrednictwa angażuje się do swojego zadania jakim jest szybka sprzedaż, bo wie, że on sam za wykonaną pracę otrzyma wynagrodzenie, a inny pośrednik będzie z nim chętnie współpracować przy poszukiwaniu potencjalnego nabywcy oferowanej nieruchomości.

Sprzedający decydując się na podpisanie umowy na wyłączność lub umowy bezpośredniej pośrednictwa daje pośrednikowi wyłączne prawo do sprzedaży swojej nieruchomości, co pozwala pośrednikowi efektywnie reklamować i promować przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość. Pośrednik bierze aktywny udział w prezentacjach nieruchomości, w negocjacjach ceny sprzedaży oraz gwarantuje wynagrodzenie dla innego, współpracującego z nim pośrednika, obsługującego przyszłego nabywcę. Klient kupujący nie płaci prowizji wszelkie negocjacje ceny zależne są od właściciela nieruchomości lub pośrednika mającego do tego typu działań stosowne pełnomocnictwo.

Podstawowe zapisy (klauzule) jakie pojawiają się w umowach pośrednictwa:

Pośrednik nie powinien oferować na rynku żadnych nieruchomości swoich potencjalnych klientów, bez podpisanej umowy pośrednictwa w obrocie niruchomościami.

Klient zamawiający po podpisaniu, np. umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, może żądać od pośrednika udokumentowania działań, jakie podjął pośrednik, aby zrealizować umowę. Prawa zamawiającego wynikają z podpisanej umowy pośrednictwa, standardów zawodowych pośredników, przepisów dotyczących zawierania umów ( Kodeks Cywilny) oraz z przepisów o ochronie konsumenta, UOKiK - Niedozwolone klauzule umowne w umowie pośrednictwa.

Sprzedający jako właściciel nieruchomości powinien zaangażować pośrednika również m.in. w celu prowadzenia pertraktacji i negocjacji cenowych. Bądź zawsze uczciwym, otwartym i komunikatywnym w kontaktach z potencjalnym nabywcą, pamiętaj, aby nie składać oświadczeń na temat sprzedawanej nieruchomości, które byłyby niezgodne z prawdą lub wprowadzały w błąd.