Zakup, sprzedaż i zamiana nieruchomości - Opłaty notarialne


Niewątpliwie zakup nieruchomości, np. domu, mieszkania, działki, stanowi znaczący wydatek w życiu każdego człowieka. Poza kosztami związanymi z ceną wyszukanej nieruchomości, należy uwzględnić również inne obciążenia finansowe - opłaty:



Umowa o przeniesienie własności nieruchomości niezawarta w formie aktu notarialnego jest nieważna. Zawarta między stronami w formie pisemnej umowa przedwstępna o przeniesienie własności może być prawnie skuteczna, jeżeli w świetle jej postanowień spełnia wymagania art. 389 Kodeksu Cywilnego, a brak formy notarialnej wyłącza możliwość dochodzenia przez strony zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 KC). Warto więc, jeśli istnieje taka konieczność, zawrzeć u jednego notariusza dwie umowy: przedwstępną i przenoszącą własność nieruchomości w formie aktów notarialnych. Uzupełnienie, zmiana, rozwiązanie, a także odstąpienie od umowy o przeniesienie własności nieruchomości wymaga, tak jak sama umowa, zachowania formy aktu notarialnego.




Podatek od czynności cywilnoprawnych
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych ( tekst jedn. Dz.U.2007.68.450 )

Obowiązek zapłacenia podatku od czynności cywilno prawnych spoczywa solidarnie na stronach umowy notarialnej: osobach fizycznych, prawnych i jednostkach organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej (art. 5). W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości podatek płaci kupujący (art. 4). Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność.

Podstawę obliczenia tej opłaty przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Stawka podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 7) przy sprzedaży nieruchomości, sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego oraz w sprzedaży pozostałych praw majątkowych, w tym spółdzielczych praw zbywalnych - wynosi 2% ceny sprzedawanej nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i uiszczany w kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego, dalej notariusz dokonuje wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Nie warto zaniżać ceny sprzedaży tylko po to, by zapłacić niższy podatek. Urząd Skarbowy ma pięć lat, by zakwestionować wartość transakcji i żądać dopłaty należnego podatku.

Podatek od czynności cywilnoprawnych płacimy również za ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących - 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności, od ustanowienia hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nie ustalonej - 19 zł.

W myśl art. 2 pkt 4 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów usług (VAT) lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. W przypadku zakupu nowego mieszkania na rynku pierwotnym - jego zakup obciążony jest podatkiem VAT, który zostanie odprowadzony do urzędu skarbowego przez dewelopera, a zawarcie umowy sprzedaży mieszkania zwolnione będzie z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Znajdź Urząd Skarbowy


Opłaty sądowe

Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398)

Koszt założenia księgi wieczystej - opłata sądowa za założenie księgi wieczystej wynosi 60 zł, jest niezależna od opłaty za wniosek o dokonanie wpisu własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Opłata za wpis do księgi wieczystej - opłata za wiosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego wynosi 200 zł i nie zależy od ceny nieruchomości.

Banki udzielające kredytów zwykle wymagają 2 wpisów w księgach wieczystych: hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kapitału oraz hipoteki kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek i kosztów kredytu.

Opłatę za wniosek o wykreślenie wpisu z księgi wieczystej uiszcza się w wysokości połowy kwoty opłaty za wniosek o wpis; np. za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej zapłacimy 100 zł.

Opłatę w kwocie 150 zł uiszcza się za złożenie wniosku o wpis zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych w księdze wieczystej.

Wniosek o wydanie na podstawie akt: odpisu, wypisu, zaświadczenia, wyciągu, innego dokumentu oraz kopii, a ponadto wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej podlega opłacie kancelaryjnej - za każdą stronę wydanego dokumentu 6 zł.

Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bielsku-Białej posiada wdrożony system informatyczny Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych (odpisy, zaświadczenia, wgląd do księgi wieczystej). System pozwala na szybkie elektroniczne wykonanie np. odpisu księgi wieczystej, po wypełnieniu odpowiedniego formularza i uiszczeniu opłaty. Opłata za wniosek o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł. Portal Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych jest bezpłatny i dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Sąd wieczystoksięgowy nie bada stanu własności nieruchomości, może jedynie badać poprawność wpisów do księgi wieczystej.


Opłata sądowa obliczana jest przez notariusza i uiszczana w kancelarii po podpisaniu aktu notarialnego, który zawiera wniosek o wpis nowego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej.

Opłaty notarialne

Wysokość maksymalnej taksy notarialnej (Dz.U. z 2013 r. poz. 237) przy sporządzaniu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu jest zależna od wartości przedmiotu transakcji:

  • do 3 000 zł - 100 zł
  • powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
  • powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków darowizn nie więcej niż 7 500 zł

Zgodnie z rozporządzeniem maksymalna stawka opłaty (taksy) notarialnej, niezależnie od wartości jej przedmiotu, nie przekracza kwoty 10 tys. zł.

Opłata (taksa) notarialna; w przypadku zakupu budynku mieszkalnego jednorodzinnego (§ 6 pkt 16), samodzielnego lokalu mieszkalnego (§ 6 pkt 16) lub działki budowlanej objętej aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego (§ 6 pkt 17), za sporządzenie aktu notarialnego zapłacimy połowę (1/2) kwoty taksy notarialnej, jaka wynika z wartości nieruchomości.

Za sporządzenie aktu umowy dotyczącej ustanowienia hipoteki zabezpieczającej, sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i innych praw spółdzielczych wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez dwa (1/2 taksy notarialnej). Za sporządzenie aktu notarialnego ustanawiającego hipotekę w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą wysokość opłaty notarialnej dzieli się przez cztery (1/4 taksy notarialnej).

Zawsze warto, przed podpisaniem aktów notarialnych uzgodnić z Notariuszem wysokość wszystkich opłat notarialnych, również w przypadku wykonania dwóch umów formie aktu notarialnego: przedwstępnej i końcowej sprzedaży dotyczących tej samej nieruchomości. Jeśli zamierzacie podpisać umowę notarialną z obcokrajowcem nie znającym języka polskiego, to raczej nie szukajcie notariusza mówiącego np. po angielsku - właściwym będzie skorzystanie z usług tłumacza przysięgłego.

Oblicz koszty notarialne Kalkulator Stwarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

Znajdź Notariusza.



Wynagrodzenie pośrednika jest negocjowalne

Zakup (nabycie) nieruchomości za pośrednictwem naszego biura - wynagrodzenie pośrednika określa umowa pośrednictwa, zwyczajowo wynosi brutto ok. 2,5% ceny sprzedaży nieruchomości ustalonej w akcie notarialnym.

Najem nieruchomości za pośrednictwem naszego biura - wynagrodzenie pośrednika, przy wynajmie mieszkania, zwyczajowo wynosi jednomiesięczny czynsz najmu.

Sprzedaż (zbycie) nieruchomości za pośrednictwem naszego biura - wynagrodzenie pośrednika określa umowa pośrednictwa, zwyczajowo wynosi brutto ok. 2,5% ceny sprzedaży nieruchomości. Naszym Klientom sprzedającym nieruchomości zawsze proponujemy zawarcie umowy z klauzulą wyłączności. Na mocy tak zawartej umowy nasze biuro przekazuje ofertę innym współpracującym firmom Bielskiej Sieci Agencji Nieruchomości.

W przypadku transakcji wiązanej (np. sprzedaży jednej nieruchomości i kupnie innej), wysokość drugiego wynagrodzenia może zostać zmniejszona, zwyczajowo o 50%.

Do opłat uiszczanych przez sprzedającego należą koszty uzyskania wymaganych do sprzedaży dokumentów. koszty geodezyjnego wznowienia znaków granicznych lub przeprowadzenia rozgraniczenia nieruchomości.

Znajdź agencję nieruchomości.

Dodatkowe opłaty

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 z późniejszymi zmianami)

Wycena nieruchomości - Wartość rynkową nieruchomości określają upoważnieni do tego rzeczoznawcy majątkowi. Nie ma jednak cenników obejmujących usługi za wykonanie wyceny nieruchomości. W przypadku mieszkania koszt wyceny waha się pomiędzy 400 a 1500 złotych. Wycena mieszkania jest tańsza niż domu jednorodzinnego, dla którego koszt wyceny może być nawet 2 razy większy. Banki nie wymagają wyceny przy udzielaniu kredytów na zakup domu/mieszkania na rynku pierwotnym.

Znajdź rzeczoznawcę majątkowego.

Wpisowe do spółdzielni - w przypadku zakupu mieszkania spółdzielczego uiszcza się opłatę za wpis w poczet członków spółdzielni, w wysokości zależnej od statutu spółdzielni. Wpisowe do spółdzielni, zawsze obciąża Kupującego.

Koszty remontu i prac wykończeniowych - można je oczywiście zminimalizować poprzez samodzielne wykonanie prac na których się dobrze znamy.

Podatek od nieruchomości, informacja do gminy - pamiętajmy o złożeniu informacji do gminy o zakupie działki, domu, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność w terminie do 14 dni od dnia nabycia nieruchomości, zgodnie z ustawą z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.)

Podatek od sprzedaży nieruchomości (mieszkania, domu, działki) - Podatek dochodowy od osób fizycznych Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.00.14.176 z późniejszymi zmianami).

Osoby fizyczne (art. 3), jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródła przychodów ( art. 10). Obowiązek podatkowy powstaje w momencie zawarcia notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości: mieszkania, domu, działki, a nie w chwili zapłaty przez kupującego ceny nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów będzie obciążona tym podatkiem, jeżeli:

Nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej,

Została dokonana przed upływem 5 lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Datą nabycia nieruchomości jest data podpisania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, natomiast datą wybudowania jest dzień oddania budynku do użytkowania określony w decyzji, w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości (art. 30e) wynosi 19% uzyskanego przychodu pomniejszonego o koszty sprzedaży (nabycia) nieruchomości. Przychodem (art. 19) ze sprzedaży są kwoty należne, a nie faktycznie otrzymane, a więc przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpiła zapłata. Do kosztów uzyskania przychodu (art. 22 ust. 6c) zalicza się wydatki w wysokości faktycznie poniesionych i udokumentowanych fakturami, m.in. opłatę notarialną i wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie zalicza się do nich kosztów podatku od czynności cywilnoprawnych, które uiszcza tylko kupujący. Podatek od sprzedaży nieruchomości płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Podatek ten płacimy, gdy sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie (art. 10). Wysokość nakładów poniesionych na nieruchomość w trakcie jej posiadania ustala się na podstawie faktur VAT i innych dokumentów stwierdzających poniesione opłaty (art. 22 ust. 6e).
Ustawa określa warunki oraz zwolnienia z opodatkowania dochodów (art. 21) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Jedno z najważniejszych zwolnień dotyczy wydatkowania uzyskanych środków ze sprzedaży na nabycie w kraju innej nieruchomości ( art. 21 ust. 25 ), nie później niż w okresie 2 lat od daty sprzedaży (art. 21 ust. 1 p. 131). Zwolnienie wykazujemy w rocznym zeznaniu podatkowym ( art. 30e ust. 4 ). Jeśli zwolnienie podatkowe przysługuje, to w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości, należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia.
Warto wiedzieć, że cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Polsce na tych samych zasadach co obywatel Polski. Wyjątek stanowi zakup mieszkania przez cudzoziemca w strefie nadgranicznej, wówczas wymagane jest uzyskanie stosownego zezwolenia od Ministra Spraw Wewnętrznych.


Nie wiesz ile zapłacisz? Znajdź Urząd Skarbowy

Patrz również broszura informacyjna Ministerstwa Finansów: (Stare i nowe zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych)

Znajdź biuro doradcy podatkowego.







Przybliżoną sumę opłat przy nabywaniu nieruchomości wylicza nasz prosty kalkulator kosztów Stwarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Jeśli kupujecie Państwo dom, mieszkanie lub działkę, to możecie skorzystać z bankowego rachunku transakcyjnego, który służy do deponowania środków pieniężnych w celu zapłaty ceny za nieruchomość, a także do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi w formie przelewu.








Nieruchomości ROTUNDA Bielsko-Biała
Autor: Zbigniew Krajewski
Licencja zawodowa Nr 5299